Ferienhauskauf

[norwegian]

Liebe Norwegenfans,

da seit vielen Jahren mehr oder weniger mein einziges Urlaubsziel Norwegen ist, beschäftigt mich nun schon seit etwa 2 Jahren der ernsthafte Gedanke ein Ferienhaus in Norwegen zu kaufen. Ebenso lange recherchiere ich immer wieder zu dem Thema und stoße leider auch immer wieder auf etwas widersprüchliche Aussagen und Erfahrungen. Vielleicht könnt ihr mir bei den folgenden Fragen weiterhelfen.

D-Nummer:
Besorgt die D-Nummer der Makler oder muss/sollte ich diese vorher Vorort beantragen?

Norwegisches Bankkonto:
Da ich „nur“ ein Ferienhaus möchte, benötige ich eurer Einschätzung/Erfahrung nach ein norwegisches Bankkonto?

Nach dem Hauskauf:
Sollte ich es tatsächlich geschafft haben ein Ferienhaus zu kaufen, muss ich den Stromnetzbetreiber und den Stromlieferanten kontaktieren. Muss man weitere Stellen kontaktieren bzw informieren wie zB die Gemeinde/Kommune? Gibt es so etwas wie ein Vergleichsportal in Norwegen für Stromanbieter?

Renovierung:
Da ich mir bevorzugt ein Ferienhaus zum Renovieren suche, stellt sich die Frage, ob eine Renovierung anmelde- bzw genehmigungspflichtig ist. Hat hier jemand Erfahrung von euch? Muss man zB, wenn man äußerlich den Kamin renoviert oder die Außenfassade erneuert inkl neuer Farbe, die Fenster versetzt, die Elektrik innen komplett inkl Sicherungskasten von Zähler weg neu verlegt usw. die Veränderungen genehmigen lassen oder durch einen Sachverständigen odg abnehmen lassen?

Ich stelle es mir unter anderem wegen dem Zoll ein wenig schwierig vor Holz und Baumaterial nach Norwegen zu importieren. Während meinen Urlauben habe ich etwas Ähnliches wie OBI, Hornbach usw nicht wirklich registriert. Habt ihr einen Link von einem norwegischen Baumarkt für mich? Vor allem wo die Preise für Holz usw ersichtlich sind.

Anwalt:
Kennt ihr Anwälte, die Klienten aus dem deutschsprachigen Raum bei der Kaufabwicklung betreuen?

Vielen lieben Dank!
lG, Michael

[cosmashivana]

Baumarkt:
https://coop.no/obsbygg/
https://www.byggmax.no
https://www.maxbo.no
...

[norwegian]

vielen Dank für die Links.
ein Byggmax ist mir in No schon mal aufgefallen, dass das ein Baumarkt ist, hätt ich mir denken können
genau das was ich gesucht habe

[Særling]

...

Renovierung:
Da ich mir bevorzugt ein Ferienhaus zum Renovieren suche, stellt sich die Frage, ob eine Renovierung anmelde- bzw genehmigungspflichtig ist. Hat hier jemand Erfahrung von euch? Muss man zB, wenn man äußerlich den Kamin renoviert oder die Außenfassade erneuert inkl neuer Farbe, die Fenster versetzt, die Elektrik innen komplett inkl Sicherungskasten von Zähler weg neu verlegt usw. die Veränderungen genehmigen lassen oder durch einen Sachverständigen odg abnehmen lassen?

Hallo und frohes Neues!

Eine Renovierung kann unter Umständen genehmigungspflichtig sein. Z.B. wenn das Gebäude unter Schutz steht.
Das kann durchaus auch bei Freizeithäusern der Fall sein, wenn es entsprechend alte Gebäude sind.

Elektrische Festinstallation darfst Du in Norwegen nur als zugelassener Elektriker verändern oder neu machen.

[norwegian]

Vielen Dank für deinen Input und dir ebenso ein frohes Neues!

Sollte das Haus auf Grund des Alters unter Schutz stehen, müsste der Makler darüber Bescheid wissen oder in den Verkaufsunterlagen vermerkt sein, oder?

Unter elektrischer Festinstallation verstehst du unter anderem zum Beispiel die Verkabelung für eine Deckenlampe, einen Herd usw? So eine Regel kenne ich hier bei uns ebenso. Nur kenne ich kaum jemanden, der sich daran hält. Mir ist kein Fall bekannt wo es sanktioniert worden ist, da auch nach dem Zähler nichts verplombt ist. Wird das bzgl elektrischer Festinstallation in Norwegen strenger gesehen?

[cosmashivana]

Im Falle eines Falles bezahlt dir keine Versicherung etwas.

[Særling]

Vielen Dank für deinen Input und dir ebenso ein frohes Neues!

Sollte das Haus auf Grund des Alters unter Schutz stehen, müsste der Makler darüber Bescheid wissen oder in den Verkaufsunterlagen vermerkt sein, oder?

Müsste, sollte, hätte... Ja, der Makler sollte Bescheid wissen, und es muss in Bezug auf die Vorschriften auch in den Verkaufsunterlagen stehen. Aber Theorie und Praxis sind leider (wie überall) manchmal zwei Paar Schuhe.
Von daher würde ich speziell solche Informationen vor einem Kauf nochmal selbst beschaffen.

Unter elektrischer Festinstallation verstehst du unter anderem zum Beispiel die Verkabelung für eine Deckenlampe, einen Herd usw? So eine Regel kenne ich hier bei uns ebenso. Nur kenne ich kaum jemanden, der sich daran hält. Mir ist kein Fall bekannt wo es sanktioniert worden ist, da auch nach dem Zähler nichts verplombt ist. Wird das bzgl elektrischer Festinstallation in Norwegen strenger gesehen?

Im Prinzip ist eine Festinstallation buchstäblich alles was "fest" ist, also unbewegliche Installationen.
Mit ein paar Ausnahmen.
Das was Du beschrieben hast, ist aber ganz definitiv eine Festinstallation und darf von Dir nicht gemacht werden.
Es muss dabei noch nichtmal zu einem Versicherungsfall kommen, es gibt hier auch stichprobenartige Kontrollen.
Mir sind Fälle bekannt die sanktioniert wurden, aber auch Fälle die lasch gehandhabt wurden.
Wie oft und ob in Deinem speziellen Fall dann kontrolliert und ggf. sanktioniert wird, kann keiner im Vorfeld wissen.
Spätestens aber in einem Versicherungsfall wird dann aber ganz definitiv nicht mehr lasch gehandelt.
Nicht nur von der Versicherung, das wird dann schnell auch ein strafrechtliches Thema.

Ob Du die geltenden Gesetze/Vorschriften brechen willst, musst Du selbst entscheiden.

[norwegian]

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort!

Wäre so ein Gebäudeschutz auf dieser Seite https://gardskart.nibio.no/search auch vermerkt (gefunden hätte ich es zwar nicht, aber vielleicht habe ich es übersehen)? Oder kann mir das nur ein Anwalt herausfinden?


Ich wollte nun nicht den Eindruck erwecken, dass ich mich nicht an geltende Gesetze halten möchte. Diese einzuhalten ist wohl in einem fremden Land noch viel wichtiger als im eigenen Herkunftsland. Darum bin ich hier im Forum um mein Halbwissen zu erweitern. Bei uns wird diese Vorschrift in der Tat recht lasch behandelt. Etwas wo, da gebe ich euch beiden uneingeschränkt Recht, die Versicherung im Fall des Falles nicht zahlen wird. Und ich war etwas überrascht, da ich rückblickend betrachtet bei manchen Ferienhäusern nicht unbedingt den Eindruck hatte, dass die Kabel ein Elektriker verlegt hat. Ich selbst würde alles um den Zähler herum von einem Profi erledigen lassen, allerdings denke ich mir, dass das Verlegen eines Kabels für eine Deckenlampe keine große Herausforderung ist und ich lieber selbst machen würde. Aber so ist eben eine Arbeit für den Profi.
Fällt das Entfernen eines Kabels auch unter Veränderung? Bevor man zB einen neuen Boden verlegt muss man eventuell alte Kabel entfernen. Benötigt man da auch schon einen Elektriker?

[Særling]

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort!

Wäre so ein Gebäudeschutz auf dieser Seite https://gardskart.nibio.no/search auch vermerkt (gefunden hätte ich es zwar nicht, aber vielleicht habe ich es übersehen)? Oder kann mir das nur ein Anwalt herausfinden?

Hmmm, mit der Karte auf nibio.no habe ich mich noch nicht befasst.
Ich benutze für solche Informationen norgeskart.no.
Da kann man auf die einzelnen Grundstücke ranzoomen, und sich dann dort auch den Schutzstatus der Gebäude anzeigen lassen.

Ich wollte nun nicht den Eindruck erwecken, dass ich mich nicht an geltende Gesetze halten möchte. Diese einzuhalten ist wohl in einem fremden Land noch viel wichtiger als im eigenen Herkunftsland. Darum bin ich hier im Forum um mein Halbwissen zu erweitern. Bei uns wird diese Vorschrift in der Tat recht lasch behandelt. Etwas wo, da gebe ich euch beiden uneingeschränkt Recht, die Versicherung im Fall des Falles nicht zahlen wird. Und ich war etwas überrascht, da ich rückblickend betrachtet bei manchen Ferienhäusern nicht unbedingt den Eindruck hatte, dass die Kabel ein Elektriker verlegt hat. Ich selbst würde alles um den Zähler herum von einem Profi erledigen lassen, allerdings denke ich mir, dass das Verlegen eines Kabels für eine Deckenlampe keine große Herausforderung ist und ich lieber selbst machen würde. Aber so ist eben eine Arbeit für den Profi.
Fällt das Entfernen eines Kabels auch unter Veränderung? Bevor man zB einen neuen Boden verlegt muss man eventuell alte Kabel entfernen. Benötigt man da auch schon einen Elektriker?

Bisher hattest Du auf mich jedenfalls nicht den Eindruck gemacht, dass Du Dich über die geltenden Vorschriften hinwegsetzen willst. Man ist nur immer ein bisschen auf der Hut beim Lesen, weil's immer wieder Schlaumeier gibt, die meinen sich nicht an Gesetze halten zu müssen. (Beispiele dafür gibt's einige hier in älteren Forenbeiträgen, wenn auch tendenziell eher in Richtung Arbeitsrecht und Aufenthaltsrecht)

Und natürlich hast Du Recht mit Deiner Beobachtung, dass in vielen Ferienhäusern (und nicht nur dort) von Laien gepfuscht wurde. Gemacht wird das natürlich trotzdem recht häufig.
Veränderung an alter Festinstallation sind rechtlich gesehen auch ein Fall für den Elektriker, darunter fällt auch das Entfernen derselben.
Etwas vereinfacht ausgedrückt: Alles bis einschliesslich der Wandsteckdose ist tabu.
Das Einzige was man selbst machen darf, sind flexible Anschlüsse von beweglichen Apparaten, ab der Steckdose.
Also z.B. eine Stehlampe.

[trd]

Du kannst aber auch vorher mit einem örtlichen Elektriker sprechen und vereinbaren, dass Du alle Arbeiten vornimmst, er später prüft und Dir das bestätigt (das Attest brauchst Du für die Versicherung und für einen späteren Verkauf). So habe ich das z.B. mit Fußbodenheizung, Strom, Licht in einigen Räumen gemacht. Die Abnahme hat zwar auch 5.000kr gekostet, war aber in Summe deutlich günstiger als die horrenden Löhne.

[norwegian]

Vielen Dank für den Link. Die Informationen sind sehr gute Ergänzungen zu dem Link, den ich bisher verwendet habe. Vor allem sieht man auch die Klassifizierung (Bygningstype) des Ferienhauses.

Sollte ich ein Ferienhaus kaufen, dass innen komplett renoviert werden muss, so wäre wohl der erste Weg zum Elektriker, um mit diesem die Vorgehensweise zu besprechen. Wenn ich vorher alle alten Leitungen entfernen lasse, benötige ich dann trotzdem noch Strom, um renovieren zu können, bevor dann die neuen Leitungen verlegt werden können.

Abgesehen von einem eventuellen Schutzstatus des Gebäudes und einen Elektriker, den man benötigt, kann ich sowohl innen als auch außen frei am Haus Handwerken und Veränderungen vornehmen? Außer Zubauten, die werden wohl auch nur mit Genehmigung möglich sein.
Da die potenzielle Renovierung wohl nicht in einem Urlaub erledigt sein wird, sondern womöglich ein paar Jahre in Anspruch nehmen wird, war meine Überlegung einen Wohnwagen mitzunehmen und diesen für die Dauer der Renovierung auf dem Grund abzustellen. Dagegen sollte nichts sprechen, da es sich um ein bewegliches Objekt handelt, oder?

@ trd vielen Dank für deinen Input und den Hinweis mit der Bestätigung beim Verkauf. Auf diesen sollte ich beim Kauf auch Achten, obwohl diese Bestätigung bei alten Häusern möglicherweise gar nicht mehr vorhanden ist.

[thomashus]

Moin Michael,
das, was du da planst habe ich gerade in die Tat umgesetzt. Neben den technischen Details ist wohl die finanzielle Planung entscheidend. Es klingt nicht nach dauerhafter Wohnungssuche, sondern eher nach einem Hobby. Vergiss mal ganz schnell den Gedanken, durch ein bisschen Vermietung die Kosten zu decken. Das kann sicherlich helfen, wird sich aber nicht rechnen - wenn man das Ganze als Hobby betrachtet. Für eine kaufmännisch sinnvolle Vermietung brauchst du permanente Betreuung vor Ort! Oder du machst das selber - dann ist das aber kein Hobby mehr.

Ich gehe davon aus, dass du dich über die prinzipiellen Gepflogenheiten bzgl. Hauserwerb informiert hast. Ich habe das als echt unproblematisch empfunden. Da ich über viele Jahre immer mit Freunden an die selbe Stelle in den Angelurlaub gefahren bin, habe ich in Norwegen Freunde gefunden, die mir praktisch geholfen haben. Das ist nicht zwingend notwendig - erleichtert aber vieles!

Die Reihenfolge ist eigentlich:

1. Die eigenen Finanzen klären (Eine deutsche Bank nimmt eine Norwegische Immobilie eher nicht als Sicherheit!!!)

2. die Region klären. Im Süden ist es teuer / im Norden billiger. Am Wasser richtig teuer. kommt ja ein bisschen darauf an, was man da in Norwegen will - im Urlaub. Ich kann nur dazu raten, eine Region zu wählen, die man an einem Tag mit dem Auto erreisen kann. Denn Renovierungsmaterial sollte aus unterschiedlichen Gründen hintransportierbar sein.
Aus diesem Grunde fällt die Region über 100 km nördlich von Bergen wohl aus.

3. www.finn.no studieren / Preise vergleichen schauen, wann und wie schnell ein Objekt verkauft wird

4. sich dann in ein Objekt verlieben und den Makler anrufen. Die sprechen alle gut englisch. Dem Makler erklärt man, dass man ja nicht um die Ecke wohnt und zu den möglicherweise veröffentlichten Besichtigungstermin nicht hinkommen kann. Der Makler sendet einem dann ein Expose zu. Das ist sehr umfangreich und genau. Man kann sich da ein gutes Bild machen. Wenn dann noch alles den Erwartungen entspricht, sollte man mit dem Makler einen Termin ausmachen und sich in den Flieger setzen.
5. Dann Hausbesichtigung und gleich Gebot auf einen Zettel schreiben und dem Makler in die Hand drücken oder Foto machen und zusenden.
6. Dann gibts ein bisshen Gehandel. Wenn du nur der einzige Bieter bist vermittelt der Makler die Gebote zum und vom Verkäufer. Wenn du von einem anderen Bewerber überboten wirst, informiert dich der Makler und du kannst reagieren. Ist ein bisschen türkischer Basar - aber sehr fair und unaufgeregt. - Ich habe dieses Spielchen über 2 Jahre betrieben und war beim 3. Versuch erfolgreich.
7. Wenn dein Gebot bestätigt wurde - und du gewonnen hast - hast du praktisch ein Haus gekauft. Du hast einen Vertrag geschlossen. Der Verkäufer kann auf Erfüllung bestehen.
8. Man trifft sich beim Makler und unterschreibt den Kaufvertrag und regelt die Übergabebedingungen und den Zeitpunkt.
9. Du überweist den Kaufbetrag auf ein Maklerkonto und der reicht den Vertrag bei den entsprechenden Behörden zur Registrierung ein. (Grundbuchamt, Steuerbehörde, Kommune ...)

Dafür brauchst du eine D-Nummer (ohne die oder eine P-Nummer bekommst du gerade Brötchen bei Rema1000 aber nicht mal einen Handyvertrag) Also ohne D-Nummer geht nix. Die beantragt der Makler und die wird dir nach ca. 4 Wochen zugemailt. Dafür benötigt der Makler eine beglaubigte Kopie eines REISEPASSES. (Theoretisch geht auch PA - aber da ist keine Geschlecht vermerkt - und das muss mit auf dem eingereichten Dokument stehen. Für die Beglaubigung bin ich hier in Deutschland zu einem Notar gegangen. (Beglaubigung reicht - muss keine Beurkundung sein)
Macht aber auch dein Meldeamt oder jedes norwegische Konsulat. Diese beglaubigte Kopie braucht der Makler in Papierform (also als pdf hinmailen reicht nicht - kann aber vorab sinnvoll sein, da der dann schon Vertrag vorbereiten kann)
Ich hatte keinen eigenen Rechtsbeistand, sondern beim Verkauf eine Versicherung abgeschlossen, dass sollte sich nach dem Kauf eine Differenz zum Expose ergeben, die Beseitigung des "Schadens" von der Versicherung übernommen wird. Diese Versicherung bietet der Makler an. (5.000NOK) Mein norwegischer Freund Kare hat mich begleitet und eher für gute Stimmung gesorgt. Sachlich wäre das nicht nötig gewesen.
Die sonst anfallenden Gebühren für den Käufer stehen alle genau auf der Angebotsseite von finn.no und dem Expose.

Ein norwegisches Bankkonto brauchst du eigentlich nicht, aber praktikabel ist das schon. Eine Stromrechnung sollte per Lastschrift abbuchbar sein. (Sonnst musst du einmal im Monat deinen norwegischen Briefkasten prüfen und die Rechnung bezahlen) Lastschrift auf ein deutsches Konto machen die nicht. Ich bin daher in die nächste Bankfiliale stolziert, habe meine D-Nummer hochgehalten und nach 10 Minuten (und einem Telefonat mit meinem Steuerberater - der mir meine deutsche Steuernummer durchgab) hatte ich ein norwegisches Bankkonto. Online werden dann die Lastschriften freigegeben (Steuern - Kommune; Abfall; Wasser; Strom und Internet - fertig) Aus Deutschland mache ich einmal im Jahr eine normale SEPA-Überweisung auf mein norwegisches Konto und alles funzt.


Zum Thema Renovierung und Baumaterial. Du bekommst in Norwegen alles. ES gibt die einschlägigen Baumärkte. Das ist ein wenig von der Region abhängig. Aber Google mal nach "obs bygg + nächste Stadt" oder nach "monter.no" die haben Onlineshops - so, dass man sich über Preise ein Bild machen kann. Es gibt in Norwegen einige Dinge, die man schon dort kaufen sollte - besonders Farbe und fibo Panel. Sonst ist das mit dem Organisieren schon Zeitaufwendig, je nach dem wo so das Haus steht. Und Zeit ist so ein, zumindest für mich entscheidender Faktor. Wenn man 14 Tage renovieren will, und davon 5 Tage nur durch die Gegend rast um Tapeten, Holz, MÖBEL!!! zu kaufen gerät so ein Zeitplan schnell ins Rutschen.

Du darfst 600€ an Verbleibwert an Ware pro Nase und pro Einreise einführen. Und als ich mit meiner Frau und voller Transporterladung in Stavanger zum ersten "Renovierungsurlaub" von der Fähre rollte, wurde ich auch prompt in die Garage gewunken. Die Zöllner waren sehr freundlich und höflich und als die erfuhren, das ich vorhabe ihr Land anzuhübschen und mir dafür sogar ein Haus gekauft habe, waren wir ganz schnell beim Fischenerfahrungsaustausch und alles war chic.


Wir haben mit dem Hobby Nr3 der Norweger beim Renovieren angefangen. (Nr1=Fischen; Nr2= irgendwas anstreichen oder abkärchern) - Nr3 ist Terrasse bauen. Somit hatte nun auch jeder im Umkreis von 1 km mitbekommen, dass in dem alten Haus was passiert und nach einem Tag kannte ich alle Nachbarn. Deutsches Bier und ein bisschen Fachsimpelei über das Fischen und den Renovierungsbedarf hat alle Türen geöffnet. Von Trond bekam ich Metallwinkel und Arbeitsanweisung für die Befestigung des Bootssteges, Eilin von der Tankstelle besorgte mir einen Anhänger, Sven Helge erklärte mir die Gepflogenheiten bei der Installation eines Briefkastens, Von Kare bekam ich die Spanten für die Terrasse, Gunvor telefonierte mit dem Netzanbieter und handelte für mich einen Hyttetarif fürs Internet aus und mein Nachbar Magnus brachte frische Reker vorbei und trank mir das Bier weg. - Ich könnte Geschichten erzählen...!
Hilfe bekommt man immer! Und die administratorische Hilfe ist die wichtigste. Arbeitsleistung in Norwegen einzukaufen ist dagegen echt teuer!

Es sind jetzt 1,5 Jahre um. Ich habe es nicht bereut! Es hat mehr Geld gekostet als gedacht. Es hat mehr Spaß gemacht als gedacht. Ich habe viele Freunde gefunden. Arbeit gegen Urlaub (aktive Erholung) ist ein funktionierendes Prinzip im deutschen Freundes- und Bekanntenkreis.


So wenn du noch mehr Infos brauchst - schreib mir eine PN. Ich schicke dir gerne Beispielverträge und Expose usw...

[Christoph]

Was für eine ausführliche und gut zu lesende Antwort...vielen Dank und herzlich willkommen im Forum

[Kumulus]

Was für eine ausführliche und gut zu lesende Antwort...vielen Dank und herzlich willkommen im Forum

Das habe ich vorhin auch gedacht; super !!

[artep]

... Da ich über viele Jahre immer mit Freunden an die selbe Stelle in den Angelurlaub gefahren bin...

Ich denke, das ist ein ganz entscheidender Satz bei der Überlegung, ein Ferienhaus zu kaufen. Wer es vorzieht, immer am gleichen Ort Urlaub zu machen, für den kann ein Ferienhaus geeignet sein. Wer aber möglichst viel vom Land sehen will, wird eher beim Mieten bleiben (müssen). Dann wird das Haus eher zur Belastung und kein Hobby mehr sein.
Und für den Preis eines Ferienhauses kann man ganz sicher viele Mieturlaube machen.

Wir hatten letzten Sommer das Haus eines amerikanisch/norwegischen Ehepaares (in den USA wohnend) gemietet und im Hüttentagebuch konnte man lesen, dass die Familie 2x im Jahr dort zusammenkommt. Der Sommerurlaub ist aber auch immer wieder mit Arbeit verbunden (Malern, Umbau, Möbelkauf usw.). Und im Winter waren sie nie sicher, ob sie durch den Schnee auch an ihr Haus kommen und nicht erst lange schaufeln müssen, obwohl sie auch einen Schneeräumdienst engagiert hatten.